A explosão do mercado de hipotecas corre o risco de voltar para a casa dos bancos


SÃO PAULO (Reuters) – Ter sua primeira casa nos arredores de São Paulo parecia um sonho distante quando o tatuador Fernando do Prado e a farmacêutica Jenifer Ferreira ficaram noivos em janeiro.

Um projeto de construção é visto no Rio de Janeiro, Brasil, 28 de novembro de 2020. REUTERS / Pilar Olivares

Eles logo perceberam, no entanto, que estaria ao seu alcance se usassem suas economias como depósito, com o pagamento da hipoteca de um apartamento de tamanho semelhante na periferia da maior cidade da América do Sul custando menos da metade do aluguel mensal equivalente.

“Significou muito para nós começarmos nossas vidas juntos já possuindo nossa casa”, disse Jenifer depois que o sonho do casal se tornou realidade em setembro com a compra de um apartamento de dois quartos.

Uma queda dramática nas taxas de juros deflagrou um boom hipotecário no Brasil, tornando viável a compra de casa própria para milhares como Jenifer e Fernando e tentando outros a negociar ou gastar dinheiro com uma casa no campo ou na praia.

O aumento é bem-vindo para bancos como o maior credor do Brasil, Itaú Unibanco, Banco Bradesco e Banco Santander Brasil, cujas carteiras de crédito empresarial foram pressionadas pela crise do coronavírus.

O COVID-19 também provocou perdas recordes de empregos e um aumento na inadimplência de empréstimos imobiliários, criando um caminho potencialmente traiçoeiro à frente para tomadores e credores.

O último boom do Brasil terminou mal, mas os banqueiros dizem que este é diferente, pois é impulsionado por taxas de juros baixas, um profundo déficit habitacional e é sustentado por modelos de crédito cautelosos.

“O mercado imobiliário no Brasil está bem abaixo de seu potencial, deixando muito espaço para crescimento, apesar do estresse econômico”, disse Danilo Caffaro, chefe de hipotecas do Itaú.

Os empréstimos imobiliários aumentaram 49% em outubro em relação ao ano anterior para seu maior volume mensal desde 1994, mostram dados da associação de hipotecas do Brasil, impulsionados por uma queda dramática na taxa de juros de referência para 2%, de mais de 14% em 2016.

Comprar agora é muito mais competitivo e cada queda de ponto percentual nas taxas de juros traz uma hipoteca ao alcance de mais 2,8 milhões de famílias, diz a associação de construção do Brasil.

“As taxas baixas tornam a hipoteca muito mais palatável e permitem que mais e mais pessoas aproveitem … Então, aqueles indivíduos que não foram atingidos pela pandemia mantiveram seus planos de aquisição”, disse Cristiane Portella, chefe da Associação Brasileira de Hipotecas, Abecip.

AVISO DE MANUTENÇÃO

O mercado de hipotecas do Brasil continua em sua infância, com empréstimos imobiliários em aberto totalizando 720 bilhões de reais (US $ 135 bilhões), ou cerca de 10% do PIB, o que é menos da metade da proporção no Chile e um quinto da participação nos EUA

E economistas estimam que o Brasil está com cerca de 4,5 milhões de unidades sem demanda, uma lacuna tentadora para bancos e incorporadores.

Rafael Menin, CEO da MRV, maior construtora residencial de baixa renda do Brasil, prevê que haverá um aumento nas vendas de imóveis entre 20 e 30 anos se as taxas permanecerem em níveis baixos.

Prevê-se que as taxas brasileiras subam nos próximos anos, uma pesquisa do banco central dá uma previsão para taxas de juros de referência de 3% em 2021, 4,5% em 2022 e 6% em 2023. Mas essas taxas estão bem abaixo das observadas durante as últimas crises de hiperinflação .

Para obter um gráfico sobre o Outlook para as taxas de referência do Brasil:

O financiamento imobiliário se tornou uma das áreas de crédito de crescimento mais rápido para o Itaú e rivais ávidos por empréstimos garantidos, já que o COVID-19 ameaça colocar tomadores sem garantia em inadimplência.

Mas, embora as hipotecas pareçam uma avenida de menor risco, alguns céticos alertam que pode haver uma ressaca.

Isso ocorre em parte porque, ao contrário dos bancos americanos, que vendem quase todas as suas hipotecas a investidores terceiros, os credores brasileiros mantêm a maioria em seus balanços.

No banco estatal Caixa Econômica Federal, as hipotecas representam 66% de sua carteira de empréstimos, enquanto os credores do setor privado têm de 6 a 8% de seus financiamentos de casas.

Os bancos insistem que modelos de crédito cautelosos mais garantias manterão os riscos ao mínimo e, embora os reguladores brasileiros proíbam os tomadores de empréstimos de financiar mais de 80% do valor de uma casa, os credores têm mantido, em média, esse índice próximo a 60%.

No entanto, a inadimplência aumentou, atingindo o recorde de 6% de todos os empréstimos imobiliários em aberto de todos os bancos no primeiro semestre de 2020, mostram dados do Banco Central do Brasil.

As hipotecas responderam por 61% de todos os empréstimos concedidos como parte do amplo programa de tolerância do setor bancário durante a pandemia, disse o regulador.

Isso representou um soluço temporário, já que 80% dos tomadores de empréstimos haviam retomado os pagamentos regulares em setembro, disse o banco central por e-mail à Reuters. Os hipotecários continuaram solicitando períodos de carência, mas em um ritmo menor.

ERROS PASSADOS

Cinco anos atrás, um boom imobiliário terminou com os bancos retomando a posse de centenas de apartamentos e edifícios inteiros que foram forçados a descarregar com desconto.

Mas bancos e construtoras dizem que esses erros não se repetirão em meio a baixas taxas de juros e novas regras de reintegração de posse.

No entanto, existem riscos no horizonte e um aumento na taxa de referência, que os economistas veem como provável em meio a crescentes preocupações fiscais, assim como a inflação, pode elevar o custo de algumas hipotecas.

Os empréstimos de taxa variável ainda representam apenas 3% do total pendente, mas dados recentes do banco central mostram que eles estão em alta, expondo os mutuários a qualquer aumento nas taxas subjacentes.

O Santander Brasil decidiu não oferecer taxas variáveis, pois acredita que os clientes podem, em um futuro próximo, enfrentar problemas no pagamento de tais empréstimos, disse o chefe de hipotecas do banco, Sandro Gamba.

E outro aumento do desemprego, que já está em 14,6%, também pode representar um risco até para quem tem negócios com taxa fixa.

“Pode haver alguns problemas aqui e ali para os bancos, mas não vejo risco sistêmico. Ao contrário da última crise imobiliária, os preços das moradias e as taxas de juros estão em baixa ”, disse o analista Fabio Fonseca, sócio da JGP Gestão de Recursos.

Mesmo assim, há sinais de alta nos preços, com os preços em alguns bairros de São Paulo subindo em 2020.

A Cyrela Brazil Realty SA, a maior construtora residencial do Brasil em valor de mercado, disse que a demanda aumentou os preços de lançamento no distrito de Brooklin em cerca de 5% em menos de um ano, embora nem todas as cidades tenham visto esses ganhos.

O chefe do setor hipotecário do Bradesco, Romero Albuquerque, disse que, embora a turbulência provocada pela pandemia do COVID-19 tenha levado seu e outros bancos a apertar os critérios de concessão de crédito, ainda há muito por onde circular.

“As baixas taxas de juros tornaram o financiamento da casa muito mais barato que a demanda é enorme, mesmo considerando apenas pagadores muito bons”, disse Albuquerque.

Reportagem de Carolina Mandl; Edição de Christian Plumb e Alexander Smith

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